Construction d'immeuble : prix au m² SHON, architecte obligatoire et RE 2020
Lancer une opération de logement collectif, de mixte habitation-commerce ou de bureaux : la maîtrise d'ouvrage signe un permis de construire avec architecte inscrit à l'Ordre (article L431-3 du code de l'urbanisme), respecte la RE 2020, souscrit une dommages-ouvrage avant chantier et confie le contrôle technique à un bureau agréé. Comptez 1 800 à 2 800 €/m² SHON HT en zone détendue à semi-tendue, 2 800 à 3 500 € en zone tendue, jusqu'à 4 500-6 000 €/m² en haut de gamme parisien. Mettez plusieurs équipes de maîtrise d'œuvre et entreprises générales en concurrence sur le même cahier des charges.
En quoi consiste ce service
La construction d'immeuble désigne une opération immobilière neuve B2B portée par un maître d'ouvrage professionnel : promoteur immobilier, foncière, bailleur social (OPH, ESH, coopérative HLM), SCI patrimoniale ou copropriété en maîtrise d'ouvrage directe. Elle couvre le logement collectif, le mixte habitation-commerce en pied d'immeuble, les bureaux et les résidences services. Le permis de construire est systématique et l'architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire au titre de l'article L431-3 du code de l'urbanisme, quelle que soit la surface plancher.
Le service relève du cluster construction et rénovation de maison, mais se distingue radicalement de la construction de maison individuelle : volume, financement, intervenants, calendrier et cadre réglementaire diffèrent. Le maître d'œuvre seul ne peut pas porter une opération de logement collectif neuve.
Comment se déroule un chantier type
L'opération démarre par une phase de faisabilité. Le maître d'ouvrage analyse la charge foncière, vérifie le PLU, le PLUi et le SCoT, étudie les servitudes, les emprises au sol, les hauteurs autorisées, et dresse un premier bilan financier. L'AMO peut intervenir en appui. Cette phase prend trois à six mois et conditionne l'acquisition foncière, parfois sous condition suspensive de permis.
Vient la consultation de la maîtrise d'œuvre. L'architecte mandataire constitue son équipe : BET structure, BET fluides (CVC, plomberie, électricité, courants faibles), économiste de la construction, parfois paysagiste et acousticien. Le concours est obligatoire en commande publique au-delà des seuils de la commande publique. Esquisse, APS et APD précisent volumétrie, principes constructifs et budget.
Le dépôt du permis de construire en mairie est instruit deux mois en zone simple, cinq mois en zone ABF ou en site patrimonial remarquable, avec un recours tiers possible deux mois après affichage. Une étude de sol G2 AVP, l'étude thermique RE 2020 et l'étude acoustique sont jointes. Le contrôleur technique (Apave, Bureau Veritas, Socotec, Qualiconsult) est désigné en mission L, SEI et HAND.
Suivent le PRO et le DCE, l'allotissement, l'appel d'offres entreprises et l'attribution des marchés. Le chantier dure dix-huit à trente mois selon la taille : terrassement, fondations, gros œuvre, second œuvre, finitions, VRD. La dommages-ouvrage est souscrite avant ouverture, le coordonnateur SPS pilote la sécurité. Les opérations préalables à la réception, la levée des réserves, la GPA un an, la biennale deux ans et la décennale dix ans clôturent le cycle.
Estimez le coût de votre projet
Fourchettes nationales indicatives 2026. Le prix réel dépend de la zone géographique, de la complexité du projet et des matériaux choisis.
Prestation simple, matériaux d'entrée de gamme, accès facile.
Cas le plus courant, matériaux standard, pose soignée.
Matériaux haut de gamme, contraintes techniques, options.
Prix indicatifs 2026
En 2026, le coût travaux d'un immeuble de logement collectif se situe entre 1 800 et 2 400 €/m² SHON HT en zone détendue à semi-tendue, 2 200 à 2 800 €/m² en zone tendue (Île-de-France hors Paris, métropoles régionales), 2 800 à 3 500 €/m² à Paris intra-muros et premier ring, et jusqu'à 4 500-6 000 €/m² en haut de gamme parisien. Le mixte habitation-commerce ajoute 8 à 15 %. S'ajoutent les honoraires de maîtrise d'œuvre (8-12 % en mission base loi MOP, jusqu'à 14 % avec EXE et OPC), le contrôleur technique (0,8-1,5 %), le CSPS (0,3-0,8 %), la dommages-ouvrage (1,5-3 %), la TRC (0,2-0,5 %) et les études techniques (3 000-15 000 €). TVA 5,5 % logement social agréé, 10 % logement intermédiaire LLI, 20 % logement libre.
Prix détaillés par configuration
Fourchettes nationales constatées, hors cas particuliers (bâti classé, contraintes d'accès, matériel haut de gamme).
Hors honoraires, hors foncier, hors VRD lourde
Île-de-France hors Paris, métropoles régionales
Premier ring tendue, prestations standard
Façade pierre, prestations soignées, prestations livraison
Rdc commercial, hauteur 3,50 m, façade vitrée
Hors aménagements preneur
Hors aménagements preneur
Architecte + BET structure et fluides
Études d\'exécution et ordonnancement-pilotage
Du coût d\'opération, sur option
Du coût travaux HT, obligatoire en logement collectif
Du coût travaux HT, obligatoire dès co-activité
Loi ELAN en zone argileuse
Calcul thermique et carbone obligatoire
Vérification réglementation acoustique
Du coût travaux HT, avant ouverture chantier
Couplée à la dommages-ouvrage
Du coût travaux HT, pendant l\'opération
Valeur forfaitaire, hors taux communal et départemental
Hors fouilles prescrites éventuelles
Bailleurs sociaux uniquement
Investissement locatif intermédiaire agréé
Promotion privée hors dispositif
Quand faire appel à un professionnel
Trois situations déclenchent une opération neuve. La première est l'opération promoteur ou foncière : un terrain en zone constructible, un programme calibré (logement libre, bureaux, mixte), une commercialisation en VEFA ou un investissement locatif patrimonial. Le bilan promoteur s'équilibre quand la charge foncière reste compatible avec le prix de sortie au m².
La deuxième est la production de logement social : un bailleur social agréé porte une opération en PLAI, PLUS ou PLS avec prêts bonifiés Caisse des Dépôts et TVA 5,5 %. Le projet peut s'inscrire dans un programme ANRU si le quartier est en renouvellement urbain. La troisième est la copropriété en maîtrise d'ouvrage directe, plus rare, sur surélévation ou opération de surface limitée. Pour une maison individuelle ou un projet sous le seuil collectif, le maître d'œuvre reste une alternative légale.
Comment choisir le bon professionnel
Les vérifications concrètes à faire avant de signer le devis.
Vérifiez le numéro Ordre de l'architecte mandataire en logement collectif
L'article L431-3 du code de l'urbanisme impose la signature d'un architecte inscrit à l'Ordre sur tout permis de construire en logement collectif neuf, quelle que soit la surface plancher. Le seuil 150 m² applicable à la maison individuelle ne joue pas ici. Vérifiez gratuitement le numéro d'inscription au tableau régional sur ordre-architectes.fr, exigez l'attestation de RC pro Ordre en cours de validité (couvrant la décennale conception sur dix ans après réception) et contrôlez les références d'opérations livrées comparables en surface, programme et zone urbaine. Un maître d'œuvre seul ne peut pas porter une opération de logement collectif.
Calibrez la mission de maîtrise d'œuvre selon votre niveau d'internalisation
Trois niveaux de mission usuels en logement collectif. La mission base loi MOP (DIAG, ESQ, APS, APD, PC, ACT, DET, AOR) couvre 9-11 % du coût travaux et convient à un MOA expérimenté qui pilote ses entreprises. La mission complète + EXE + OPC pousse à 11-14 % et inclut les études d'exécution et l'ordonnancement-pilotage du chantier. La mission de base + EXE + OPC est recommandée à un MOA peu équipé en interne. Précisez noir sur blanc la liste des éléments de mission, le nombre de visites de chantier et les livrables.
Désignez le contrôleur technique avec les bonnes missions dès le PC
Le contrôleur technique (Apave, Bureau Veritas, Socotec, Qualiconsult) est obligatoire en logement collectif. Mission L (solidité), SEI (sécurité incendie), HAND (accessibilité PMR) sont systématiques. Selon programme, ajoutez F (fonctionnement des installations), Ph (performance phonique), Th (thermique), Av (avoisinants en zone dense). L'enveloppe globale CT atteint 0,8 à 1,5 % du coût travaux HT. Désignez le CT avant dépôt de PC pour qu'il instruise le RVRAT (rapport initial de contrôle) et déclenche les rapports intermédiaires en phase chantier. Sans CT désigné, la dommages-ouvrage refusera de couvrir.
Souscrivez la dommages-ouvrage avant ouverture du chantier
La dommages-ouvrage est imposée au maître d'ouvrage par la loi Spinetta de 1978. Elle se souscrit avant la déclaration d'ouverture de chantier, à 1,5-3 % du coût travaux HT, et préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre la recherche en responsabilité. Couplée à la CCRD (0,3-0,8 %) et à la TRC (0,2-0,5 %), l'enveloppe assurance pèse 2 à 4 % du budget travaux. Sur une opération de 50 logements à 7 millions d'euros, c'est 140 000 à 280 000 € à provisionner, à intégrer au bilan financier initial.
Anticipez la RE 2020 par paliers et l'étude thermique dès l'APS
La RE 2020 s'applique à tout logement collectif neuf depuis 2022, par paliers progressifs : base 2022-2024, palier 2025 plus exigeant sur le carbone construction (Ic construction), palier 2028 très contraignant. Le surcoût travaux par rapport à la RT 2012 fin de cycle est estimé entre 5 et 12 %. L'étude thermique RE 2020 + ACV par bureau d'études thermique coûte 3 000-8 000 €, à intégrer dès l'APS et non au moment du dépôt PC. Une opération conçue en RE 2020 base déposée fin 2027 sera vite obsolète à la livraison.
Vérifiez la TVA applicable selon la nature du programme
Trois taux coexistent. La TVA à 5,5 % est réservée au logement social agréé porté par un bailleur (PLAI, PLUS, PLS) ou à certaines opérations en accession sociale dans un programme ANRU. La TVA à 10 % s'applique au logement intermédiaire LLI sous conditions strictes (zone tendue, plafonds de loyer et de ressources). La TVA à 20 % est le régime de droit commun pour le logement libre en promotion privée et pour les bureaux. Une erreur de qualification expose à un redressement fiscal lourd. Faites valider le régime par votre conseil fiscal avant signature des marchés.
Mettez plusieurs équipes MOE puis entreprises en concurrence sur DCE détaillé
L'écart entre équipes de maîtrise d'œuvre pour une même opération atteint fréquemment 30 à 50 % sur les honoraires, à mission équivalente. L'écart entre entreprises sur appel d'offres après DCE détaillé dépasse souvent 20 % du coût travaux. Communiquez à toutes les équipes consultées le même cahier : programme, surface SHON, niveau de prestations, exigences environnementales, allotissement prévu, calendrier. Sans cadre commun, la comparaison n'a pas de sens. Sur un DCE détaillé (PRO complet, CCTP par lot, DPGF), l'allotissement en quatorze à vingt lots reste l'option la plus compétitive, plutôt qu'une entreprise générale.
⚠️ Signaux d'alerte
- Refus de fournir l'attestation décennale
- Devis sans SIRET ni en-tête professionnel
- Acompte demandé en espèces ou supérieur à 30 %
- Pression pour signer « aujourd'hui uniquement »
- Tarif anormalement bas (− 30 % vs concurrents)
Les conseils de Léon avant de signer
Trois conseils de notre mascotte éditoriale, spécifiques à ce service.
Léon, notre mascotte, partage ses conseils et infos pratiques pour vous aider à mener à bien vos projets. Qui est Léon ?
L'architecte est obligatoire en logement collectif, quelle que soit la surface
Confusion fréquente avec la maison individuelle, où le seuil 150 m² s'applique. Pour un immeuble, l'article L431-3 du code de l'urbanisme impose la signature d'un architecte inscrit à l'Ordre dès lors que le projet concerne du logement collectif soumis à permis de construire, quelle que soit la surface plancher. Le maître d'œuvre seul ne peut pas porter le projet. Vérifiez le numéro d'inscription à l'Ordre régional sur ordre-architectes.fr et exigez l'attestation de RC pro Ordre couvrant la décennale conception. Sans architecte, le permis est refusé et l'opération bloquée.
Anticipez la RE 2020 par paliers et l'étude thermique dès la faisabilité
La RE 2020 s'applique à tout logement collectif neuf depuis le 1er janvier 2022. Trois paliers : permis 2022-2024 base, palier 2025 plus exigeant sur le carbone construction (Ic construction), palier 2028 très contraignant. Une étude thermique RE 2020 + ACV par bureau d'études est obligatoire dès l'APD, à 3 000-8 000 € selon le programme. Le surcoût travaux RE 2020 par rapport à la RT 2012 fin de cycle est estimé entre 5 et 12 %, à intégrer au bilan financier initial. Une opération conçue en RE 2020 base avec dépôt PC fin 2027 sera vite obsolète au moment de la livraison.
Budgétez la dommages-ouvrage et les provisions pour aléas dès le bilan initial
La dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage avant ouverture du chantier, à 1,5-3 % du coût travaux HT. Couplée à la CCRD (0,3-0,8 %) et à la TRC (0,2-0,5 %), l'enveloppe assurance pèse 2 à 4 % du budget travaux, soit plusieurs centaines de milliers d'euros sur une opération de 50 logements. Ajoutez une provision pour aléas chantier de 5 à 10 %, qui couvre les fouilles archéologiques prescrites, les recours tiers, les avenants après découverte sol ou les fluctuations de prix matière. Un bilan financier sans ces postes n'est pas crédible et expose la trésorerie de l'opération.
Questions fréquentes
L'architecte est-il obligatoire pour construire un immeuble de logements ?
Oui. L'article L431-3 du code de l'urbanisme impose la signature d'un architecte inscrit à l'Ordre sur tout permis de construire portant sur du logement collectif neuf, quelle que soit la surface plancher. Le seuil 150 m² applicable à la maison individuelle ne joue pas. Le maître d'œuvre seul ne peut pas porter une opération de logement collectif. Vérifiez le numéro d'inscription au tableau régional sur ordre-architectes.fr avant de signer le contrat de maîtrise d'œuvre.
Combien coûte la construction d'un immeuble au m² SHON en 2026 ?
Comptez 1 800 à 2 400 €/m² SHON HT en zone détendue à semi-tendue, 2 200 à 2 800 €/m² en zone tendue (Île-de-France hors Paris, métropoles régionales), 2 800 à 3 500 €/m² à Paris intra-muros et premier ring, jusqu'à 4 500-6 000 € en haut de gamme parisien. Hors honoraires MOE (8-14 %), hors contrôleur technique (0,8-1,5 %), hors dommages-ouvrage (1,5-3 %), hors foncier, hors VRD lourde, hors taxes d'aménagement. Le mixte habitation-commerce ajoute 8 à 15 % par rapport au logement seul.
Quelle TVA s'applique à la construction d'un immeuble neuf ?
Trois taux coexistent. La TVA à 5,5 % est réservée au logement social agréé porté par un bailleur (PLAI, PLUS, PLS) et à certaines opérations en accession sociale dans un programme ANRU. La TVA à 10 % s'applique au logement intermédiaire LLI sous conditions de zone, de plafonds de loyer et de ressources. La TVA à 20 % est le régime de droit commun pour le logement libre en promotion privée et pour les bureaux. Faites valider le régime par votre conseil fiscal.
Combien de temps dure une opération immobilière neuve, du foncier à la livraison ?
Comptez trois à six mois de faisabilité, puis quatre à huit mois d'études APS, APD et constitution du dossier PC. L'instruction du permis dure deux mois en zone simple, cinq mois en zone ABF ou site patrimonial remarquable, avec recours tiers possible deux mois après affichage. Le PRO, le DCE et l'appel d'offres durent six à douze mois. Le chantier dure dix-huit à trente mois selon la taille. Total réaliste : trois à cinq ans entre la signature et la réception, cinq à sept ans en zone urbaine complexe.
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